Remontées capillaires : un vice caché à ne pas sous-estimer

Introduction

L'humidité qui remonte par capillarité n'est pas un simple défaut cosmétique. En tant que conseiller en transactions immobilières, je suis vigilant lors de la visite d'un bien car ce phénomène complique souvent la vente, alourdit la rénovation et fait chuter la valeur d'un bien. Cet article vous explique, en termes clairs, ce que sont les remontées capillaires, comment les réparer, quelles solutions adopter et quelles démarches entreprendre en cas de découverte après l'achat.

Qu'est-ce que les remontées capillaires

Les remontées capillaires correspondent à la migration d'eau du sol dans les matériaux poreux du bâti, comme la brique, la pierre ou le mortier. Sans barrière d'étanchéité, l'eau s'infiltre et remonte comme dans une éponge. Les signes visibles apparaissent progressivement : efflorescences blanches, peinture qui cloque, papiers peints qui se détachent et parfois une odeur de renfermé.

Les risques pour la structure

Au-delà de l'esthétique, l'humidité fragilise les mortiers, favorise la prolifération de moisissures et peut provoquer la corrosion des armatures. J'ai visité un sous-sol où les joints s'étaient effrités : la structure restait saine mais la côte du bien s'en trouvait dégradée significativement. Ces dommages réduisent le confort, posent un risque sanitaire et pèsent sur l'estimation lors d'une vente.

Signes qui doivent alerter

Plusieurs indices permettent de suspecter des remontées capillaires : murs froids et humides au toucher bas, salpêtre en tâches blanches, papiers peints qui se soulèvent, peinture en cloques, odeur persistante d'humidité. Si ces signes reviennent malgré un entretien normal, il faut enquêter.

Se fier à un diagnostic professionnel

Pour distinguer remontées capillaires et autres infiltrations il convient de faire appel un diagnostiqueur : mesure d'humidité dans les matériaux, thermographie infrarouge, sondage ponctuel des fondations. Sans expertise, on prend le risque d'intervenir inutilement ou insuffisamment, générant des dépenses supplémentaires.

Solutions techniques et ordre de grandeur des coûts

Le traitement dépend de l'origine et de l'ampleur du phénomène. Voici les principales options :

• Injection de résine hydrophobe dans la maçonnerie pour créer une coupure d'étanchéité horizontale. Efficace sur de nombreux murs. Coût indicatif : souvent entre 3 000 et 6 000 euros pour une maison de taille moyenne.
• Drainage périphérique ou reprise de fondations lorsque l'eau stagne autour du bâtiment. Solution lourde mais durable, parfois 8 000 euros selon le site.
• Electro-osmose : technique spécifique qui influe sur le mouvement de l'eau au sein des maçonneries, utilisée dans des cas ciblés.
• Traitements de surface et mesures d'assainissement : lessivage, application d'enduits respirants, amélioration de la ventilation pour limiter les effets immédiats.

Anecdote pratique : un propriétaire qui avait choisi une peinture anti-humidité s'est aperçu six mois plus tard que le problème revenait. Finalement une injection professionnelle s'est avérée être la solution durable et la plus rentable sur le long terme.

Remontées capillaires et vice caché : que faire après l'achat

Si vous découvrez des remontées capillaires après la signature, plusieurs conditions sont requises pour invoquer la garantie des vices cachés : le défaut devait exister avant la vente, il était non apparent lors de la visite et il rend le logement impropre ou en diminue fortement l'usage. L'antériorité se prouve par une expertise technique.

1. Contacter un expert indépendant pour rédiger un rapport précis sur l'origine et l'ancienneté.
2. Informer le vendeur par courrier recommandé avec le rapport en pièce jointe.
3. Si la négociation amiable échoue, saisir le tribunal avec l'aide d'un avocat pour demander réparation ou diminution du prix.

Attention aux délais : l'action en garantie des vices cachés se fait généralement dans les deux ans qui suivent la découverte. Certaines assurances habitation couvrent un certain nombre de conséquences liées à l'humidité, il convient de lire attentivement votre contrat.

Prévenir plutôt que réparer

La meilleur stratégie reste la prévention au moment de l'achat : examiner les murs rapprochés, tester l'humidité, demander un diagnostic spécialisé si un doute subsiste. Contrôler l'extérieur est aussi essentiel : pente du terrain, canalisations pluviales, gouttières et degré d'évacuation. Parfois, quelques aménagements extérieurs suffisent à limiter grandement le risque.

Conclusion

Les remontées capillaires sont un vice discret mais concret : elles abîment les matériaux, nuisent au confort et peuvent faire chuter la valeur d'un bien. En tant que professionnel, je recommande systématiquement de demander une expertise avant l'achat d'un bien suspect ou la vente d'un bien concerné par ces remontées capillaires. Mieux vaut anticiper ou obtenir réparation que subir la découverte après la transaction.