Un dégât des eaux survient entre la signature du compromis et l’acte authentique, que se passe-t-il ? Cela m'est arrivé en décembre 2024.

Introduction

Vous avez signé un compromis de vente, la date de l’acte authentique est fixée, et vous apprenez qu’un dégât des eaux a eu lieu dans le logement : stress, questions, décisions à prendre. En tant que conseiller immobilier indépendant, j’ai vu ce scénario et je vous explique, pas à pas, ce que cela signifie pour la vente.

Entre obligations informatives, démarches auprès de l’assurance et possibilités de renégociation, la situation n’est pas forcément catastrophique — mais elle demande méthode et transparence.

Informer l’acheteur : pourquoi et comment

La première règle est simple : informer. Si le vendeur ne transmet pas l’information, l’acheteur peut contester la délivrance du bien à la signature de l’acte. En pratique, on formalise cette information par un avenant au compromis.

Cet avenant décrit précisément le sinistre (nature, localisation, date, dégâts visibles) et fait le point sur l’état d’avancement du dossier d’assurance. Il sert à clarifier la situation et à protéger les parties.

Concrètement, cet avenant déclenche généralement un nouveau délai de rétractation pour l’acquéreur non professionnel — en pratique, il retrouve le droit de se retirer dans les conditions prévues par la loi (par exemple le délai légal de 10 jours pour un particulier).

La déclaration du sinistre : rôle du vendeur et conséquences

Le vendeur doit déclarer le sinistre à son assurance habitation. Cette étape entraîne souvent une expertise. Selon les conclusions, l’assureur peut proposer une indemnisation au vendeur.

Deux options se présentent ensuite : soit le vendeur reçoit l’indemnité et décide d’exécuter lui‑même les travaux, soit l’indemnité est versée 'avec charge' — dans ce dernier cas l’assureur impose que les travaux soient réalisés avant ou après la clôture du dossier.

Attention : l’expertise et la planification des réparations peuvent retarder la signature de l’acte authentique. Il est courant que le notaire et les parties conviennent d’un report pour laisser le temps aux opérations d’assurance.

Mon expérience vécue sur La Garde : 5 jours pour vendre un appart… et 2 mois de galère juste avant la signature !

C’est l’histoire d’une vente qui devait être simple. Un couple dont j'avais vendu leur résidence principale quelques semaines auparavant me confie l'appartement loué de Madame à La Garde après une période d'exclusivité sans succès avec une agence physique d'un confrère.

Je trouve un acquéreur en 5 jours chrono, offre dès la première visite et négociation ridicule pour le principe. Tout roule, la propriétaire ébahie est ravie. Signature définitive prévue le 16 décembre 2024.

Et là... une semaine avant la signature, revisite avec les acquéreurs…💧 Constat d'un gros dégât des eaux. 4 pièces touchées. Champignons, humidité, odeur. L'appartement était encore en parfait état 3 semaines auparavant. Monsieur l’acquéreur, lui, a des problèmes respiratoires. Impossible d’emménager dans ces conditions.

Alors j’ai pris le dossier en main :

• 🔧 Devis express avec mon réseau d’artisans.
• 📑 Suivi du dossier d’assurance déclaré par la venderesse. Passage d'experts. 1H par jour au téléphone pendant 3 semaines en période de fêtes avec les acquéreurs pour des comptes rendus et les rassurer chaque jour. En effet, ceux-ci avaient également vendu leur bien sur Collobrières et avaient une deadline à respecter pour leur déménagement. Gros stress pour eux.
• 🛡️Pas de modification du compromis mais une somme mise sous séquestre notaire du montant des travaux.

Résultat ?

• ✅ Vente conclue, 2 mois plus tard le 7 février 2025. Les travaux n'étaient pas effectués mais la fuite a été résorbée, l'appartement avait été nettoyé et désinfecté pour l'acquéreur et une sous-couche fongicide avait été appliquée sur tous les murs.
• ✅ Acheteur rassuré qui a pu emménager dans les temps même si des travaux étaient encore à réaliser.
• ✅ Vendeurs accompagnés jusqu’au bout.

Parce qu’un agent, ce n’est pas juste là pour poser une annonce. C’est aussi et surtout là pour gérer les imprévus quand ils se présentent.

Quand le sinistre modifie l’accord : suspension, réparation ou renégociation

Dans certains cas, le dégât des eaux change l’équilibre financier ou l’état du bien. L’acheteur peut demander :

• la réalisation des travaux avant l’acte,
• une remise sur le prix correspondant au coût estimé des réparations,
• ou la résiliation si le défaut est tel que l’usage prévu du bien devient compromis.

Ces solutions se négocient entre parties, parfois avec médiation notariale. En pratique, une expertise indépendante peut faciliter la discussion et limiter les contentieux.

Ne pas dissimuler : les risques de la réticence dolosive

Camoufler un dégât par un simple coup de peinture peut sembler tentant, mais c’est dangereux : il s’agit de réticence dolosive. En d’autres termes, vous cachez volontairement une information matérielle affectant le consentement de l’acheteur.

En pratique, cela expose le vendeur à la nullité de la vente et/ou au paiement de dommages et intérêts, selon l’appréciation des juges. Plutôt que de risquer un procès, la transparence est toujours la meilleure option.

Conseils pratiques que j’applique avec mes clients

Voici ma checklist lorsque ce scénario se présente :

1. Rassembler les preuves : photos, échanges avec l’assurance, rapport d’expertise.
2. Informer immédiatement l’acheteur et évaluer son positionnement : avenant au compromis précisant l’état du sinistre ? négociation de prix ? Mise sous séquestre du montant des travaux ?
3. Consulter le notaire pour envisager un report ou une clause spécifique (dépôt d’indemnité, conditions suspensives complémentaires).
4. Envisager une expertise indépendante si le coût des travaux est contesté.
5. Conserver toutes les pièces et communications : elles feront foi en cas de litige.

Ces étapes évitent bien des tensions et protègent juridiquement vendeur et acheteur.

Références et points de vigilance

Sur le plan juridique, les règles relatives au consentement et aux vices du consentement encadrent ces situations (voir notamment les articles applicables du Code civil). En pratique, chaque dossier a ses spécificités : il est prudent de vérifier les délais légaux et les conséquences auprès d’un notaire ou d’un avocat.

Conclusion

Un dégât des eaux entre compromis et acte n’implique pas automatiquement l’arrêt de la vente, mais il impose une gestion rigoureuse : information transparente, démarches assurantielles, et ajustements contractuels si nécessaire. Avec de la méthode, on peut souvent sauver la transaction tout en préservant les intérêts de chacun.

Je vous souhaite de ne jamais rencontrer cette situation mais sauvegarder sa vente est bien possible, la preuve.

Si vous souhaitez que je vous accompagne dans votre projet de vente, un conseiller rompu à toutes épreuves, contactez‑moi et je m'occupe de tout jusqu'à sécuriser la signature finale.