Entrée en vigueur en février 2025, la mesure d'exonération des droits de donation pour financer l'achat d'un logement neuf suscite beaucoup d'interrogations. Ce dispositif temporaire peut aider des familles à franchir le cap de l'accession, mais il comporte des conditions strictes qu'il faut connaître pour ne pas se retrouver avec une facture fiscale inattendue. Voici un guide pratique et opérationnel pour comprendre qui peut en profiter, quels biens sont concernés et quelles précautions prendre.
Inscrite dans la loi de finances 2025, la mesure vise à relancer la construction neuve et à soutenir le pouvoir d'achat des primo-accédants. L'exonération s'applique pour les donations réalisées entre le 15 février 2025 et décembre 2026, avec un plafond déclaré de 300 000 euros par bénéficiaire.
L'intention est double : encourager l'achat en VEFA ou de logements récents et faciliter l'accès à la résidence principale pour les jeunes ménages. Mais pour que l'effet soit réel, les règles d'application doivent être correctement respectées, d'oú l'instruction de Bercy qui clarifie plusieurs points pratiques.
En pratique, les donateurs éligibles sont d'abord les parents, puis les grands-parents et arrière-grands-parents. Les bénéficiaires privilégiés sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. À défaut de descendance directe, l'administration admet en pratique l'extension aux neveux et nièces, sous réserve de bien documenter les liens familiaux.
La règle de base prévoit 100 000 euros par parent et par enfant, ce qui permet d'atteindre un plafond cumulable de 300 000 euros par bénéficiaire dans le cadre du dispositif. Par ailleurs, il reste possible de mobiliser des abattements renouvelables tous les 15 ans, ce qui, en combinant plusieurs abattements familiaux, peut théoriquement conduire à des montants beaucoup plus élevés. L'exemple chiffré avancé par l'administration évoque une capacité maximale théorique de l'ordre de 627 460 euros si l'on mobilise toutes les ressources d'abattement disponibles, mais la mise en oeuvre requiert une vérification attentive des dates et antériorités de chaque donation.
Sont concernés les logements neufs de moins de cinq ans et les acquisitions en VEFA. Le bien peut être un appartement en copropriété ou une maison individuelle. Condition impérative : le bénéficiaire doit occuper le logement comme résidence principale ou le louer à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans. Le non-respect de cette condition expose à la remise en cause de l'exonération et au paiement des droits correspondants.
Le dispositif couvre aussi, dans certaines limites, des apports destinés à financer des travaux éligibles aux aides comme MaPrimeRénov'. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés ; les auto-réalisations sont exclues. La contrainte d'usage de cinq ans s'applique également après l'achèvement des travaux.
L'acquisition en usufruit ou en indivision est admise si le bien est affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou mis en location comme telle. En revanche, la location du logement à un membre du même foyer fiscal est expressément interdite pour les biens financés via le dispositif, afin d'empêcher des montages détournés de l'objectif d'accès au logement durable.
La donation doit être matérialisée par un versement effectif entre le 15 février 2025 et décembre 2026, par chèque, virement, espèces ou mandat. Les versements peuvent être fractionnés mais le total par bénéficiaire ne doit pas dépasser le plafond prévu. Ensuite, vous disposez de six mois à compter du dernier versement pour concrétiser l'acquisition ou le financement du projet. Pour une VEFA, la date prise en compte est celle de l'acte authentique chez le notaire, et non la signature du contrat de réservation.
Si les conditions ne sont pas respectées, l'exonération pourra être remise en cause et les droits de mutation à titre gratuit deviendront exigibles, majorés d'intérêts de retard qui peuvent atteindre environ 0,20 % par mois. Autrement dit, une économie mal préparée peut se transformer en coût fiscal substantiel. D'où l'importance des preuves et de la traçabilité des flux financiers.
La fenêtre d'exonération ouverte en 2025 représente une opportunité concrète pour aider un proche à accéder à un logement neuf, mais elle n'est pas sans conditions. Respecter les plafonds, l'obligation d'usage et les exclusions est essentiel pour sécuriser l'opération. Avant tout versement, prenez rendez-vous avec un notaire et, si besoin, un conseiller fiscal pour un examen détaillé du montage. Un diagnostic sérieux vous évitera des risques et optimisera l'apport familial.
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