Le crédit‑relais suscite autant d'enthousiasme que de méfiance. Pour certains, il permet de saisir une opportunité immobilière sans subir la pression de la vente ; pour d'autres, il évoque le risque et l'incertitude. Et pourtant, à la lumière des chiffres 2025 et des garanties bancaires actuelles, la réalité apparaît plus nuancée que les clichés.
Dans cet article, nous déconstruisons les idées reçues, présentons des exemples chiffrés et expliquons pourquoi 37 % des secundo‑accédants ont recours à ce dispositif pour acheter avant de vendre.
Les secundo‑accédants — ces acheteurs qui ont déjà été propriétaires — jouent un rôle discret mais essentiel sur le marché. À 43 ans en moyenne selon l'étude Empruntis 2025, ils bénéficient d'une expérience et d'une stabilité financière souvent recherchées par les banques.
Concrètement, le crédit‑relais leur offre la possibilité d'acquérir immédiatement leur nouveau logement sans attendre la vente de l'ancien. Cela évite le casse‑tête du « vendre puis chercher » et limite le risque d’accepter une offre inférieure par pression temporelle.
Sur le plan chiffré, ces ménages affichent des revenus mensuels moyens autour de 5 960 €, soit environ 35 % de plus que les primo‑accédants. Leur budget d'acquisition moyen atteint 398 000 € et leur apport représente près de 17 % du prix. Autant d'éléments qui rendent leur dossier attractif pour les établissements prêteurs.
La peur principale ? Ne pas vendre à temps et se retrouver coincé avec deux crédits. En pratique, les banques ont mis en place des mécanismes de protection pour limiter ce risque.
Avant tout décaissement, une expertise immobilière rigoureuse est réalisée. Sur cette base, les établissements acceptent généralement d'avancer jusqu'à 80 % de la valeur vénale estimée du bien mis en vente. Ainsi, l'exposition financière reste limitée si l'estimation a été correctement effectuée.
En somme, la relation banque‑emprunteur tend à être de partenariat : la banque a tout intérêt à ce que la vente aboutisse dans de bonnes conditions.
Imaginez un appartement de 60 m² dans un quartier lyonnais, valeur vénale estimée à 300 000 €. Le capital restant dû sur l'ancien bien est de 110 000 €. Après expertise, la banque accepte un financement relais jusqu'à 70 % de la valeur, soit 210 000 €.
Avec un taux hors assurance de 3,10 % en juin 2025, la mensualité d'intérêts s'élève à environ 284 €. Pour visualiser : 284 €, c'est le prix d'un déjeuner pour deux dans un bon restaurant, et pourtant, c'est bien moins que la moyenne du loyer mensuel pour un logement de 80 m² à Lyon, évalué à 1 280 € (16 €/m²).
Ce petit calcul montre pourquoi, pour beaucoup, le crédit‑relais n'est pas une dépense exagérée mais une solution économiquement rationnelle comparée à la location transitoire.
En juin 2025, le taux moyen observé pour un crédit‑relais se situe autour de 3,15 % sur 10 ans, soit très proche des crédits immobiliers classiques de courte durée (différence souvent limitée à 10‑20 points de base).
Autre point technique mais important : si le crédit‑relais représente moins de 80 % de la valeur estimée du bien, les intérêts ne sont pas systématiquement intégrés dans le calcul du taux d'effort. Cette règle, inspirée des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, facilite l'obtention d'un nouveau financement sans dépasser le seuil d'endettement communément admis (35 %).
Contrairement à un mythe répandu, le crédit‑relais n'est pas réservé aux très hauts revenus. Plusieurs conditions pratiques permettent d'y prétendre :
En pratique, un courtier peut faire toute la différence. Il connaît les exigences spécifiques des banques, sait mettre en valeur les atouts d'un dossier, et peut négocier des clauses favorables (par exemple la réduction des indemnités de remboursement anticipé).
Petite anecdote : un couple que j’ai rencontré et qui souhaitait acheter une maison que je proposais sur le quartier toulonnais de Forgentier Valbertrand m’a raconté la sensation de soulagement en signant leur crédit‑relais. Ils ne souhaitaient vraiment pas laisser passer l'opportunité bien que leur appartement n'était pas encore vendu. Sans le relais, ils auraient dû renoncer — ou accepter une offre de vente trop basse dans la précipitation. Là, ils ont pu attendre le bon acheteur, même si le relais ne doit pas durer.
Quelle est la durée maximale d'un crédit‑relais ? Contractuellement, le plafond est souvent fixé à 24 mois. En pratique, la majorité des opérations s'achèvent en quelques mois et les banques proposent un suivi à partir de 18 mois.
Le taux est‑il plus élevé qu'un crédit classique ? Non, pas forcément. En 2025, la moyenne tourne autour de 3,15 %, proche des courbes des crédits de courte durée.
Quels sont les risques majeurs ? Le principal risque est la surévaluation du bien ou un retournement du marché. D'où l'importance d'une expertise fiable et d'un accompagnement par un professionnel (courtier, notaire, agent immobilier).
Le crédit‑relais n'est pas une potion magique, mais il est souvent mal compris. Entre protections bancaires renforcées, coûts maîtrisés et bénéfices concrets (éviter la location transitoire, sécuriser une acquisition), il mérite d'être considéré sérieusement par les secundo‑accédants.
En pratique, une bonne estimation du bien, un dossier solide et le soutien d'un courtier expérimenté, comme Julien avec qui je travaille, transforment un dispositif perçu comme risqué en un véritable levier pour réussir son changement de logement.
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