Le marché locatif français traverse une période complexe : beaucoup de demandes, peu d'offres nouvelles et des propriétaires hésitants. Un rapport parlementaire avance aujourd'hui cinq mesures fiscales pour encourager l'investissement privé et augmenter l'offre de logements à louer. Dans les lignes qui suivent, je décrypte ces propositions, leurs mécanismes et leur portée pratique pour les investisseurs et les locataires.
En pratique, louer un bien sur le long terme est devenu plus contraignant et parfois moins rentable. Les chiffres évoquent une chute notable de l'investissement dans le neuf, qui pèse sur la disponibilité des logements. Je rencontre souvent des propriétaires qui me confient leurs doutes : travaux coûteux, évolution des règles, et rentabilité incertaine.
Quand un propriétaire doit arbitrer entre vendre, laisser vacant ou louer, la balance penche parfois vers la vente ou l'inaction. L'impact se traduit par une raréfaction visible : dans certaines villes, des appartements restent longtemps sur le marché faute d'offres adaptées.
Le rapport propose cinq mesures principalement fiscales, visant à améliorer l'attractivité de la location longue durée, tant pour le neuf que pour l'ancien.
La proposition la plus visible est de porter l'abattement du régime « micro-foncier » de 30% à 50% pour les loyers nues, dans la limite de 30 000 € de revenus fonciers. Concrètement, un propriétaire qui perçoit des loyers modestes verrait une part plus importante de ses recettes non imposée, ce qui augmente son rendement net.
Pour les contribuables au régime foncier réel (plus d'implications comptables mais plus de possibilités), le rapport suggère un amortissement fiscal annuel forfaitaire de 5% pour le neuf et 4% pour l'ancien sous condition de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. L'idée : mieux tenir compte de l'usure du bien et faciliter l'investissement rénovateur.
Un mécanisme de bonus est prévu pour encourager les locations à loyers modérés : un bonus de 0,5% à 1,5% pour le régime réel et de 5% à 15% pour le micro-foncier. Les logements loués à des ménages en situation précaire recevraient un bonus plus élevé. C'est une tentative pour allier rendement et utilité sociale.
Les auteurs proposent de retirer la résidence principale de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette mesure vise à alléger la charge fiscale des ménages propriétaires et à dissocier patrimoine personnel et patrimoine productif destiné à la location.
Enfin, une exonération d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux serait appliquée après 20 ans de détention. C'est un signal fort en faveur de la détention longue durée, encouragée pour stabiliser l'offre locative.
Les auteurs du rapport estiment qu'avec ces mesures l'offre de logements à louer pourrait augmenter d'environ 90 000 logements par an d'ici 2030. Ils anticipent aussi un effet sur l'emploi dans la construction, avec la création potentielle de 100 000 emplois, et un gain fiscal estimé à 500 millions d'euros annuels dès 2026.
Sur le terrain, ces chiffres ne prennent pas en compte tous les arbitrages individuels : un abattement plus généreux ou un amortissement attractif peuvent inciter des propriétaires à remettre un bien sur le marché, mais la réalité dépendra aussi des coûts locaux de rénovation, des taux d'intérêt et de la confiance générale des ménages.
Si vous êtes propriétaire, voici ce que cela peut signifier concrètement : meilleure rentabilité nette pour des loyers modestes, incitation à rénover l'ancien, et un horizon d'investissement plus favorable si l'exonération après 20 ans est adoptée. En tant que conseiller, je vois souvent des petites marges qui changent la décision de mettre un logement en location, au delà des désagréments rencontrés parfois lorsque l'on fait du locatif, mais ceci est un autre sujet.
Par exemple, imaginez un T2 rénové où l'effort de travaux représente 15% du prix d'achat : un amortissement de 4% réduit la pression fiscale et peut transformer un projet borderline en projet viable.
En pratique, plusieurs éléments méritent attention : la complexité administrative, le calendrier d'entrée en vigueur, et l'interaction avec d'autres dispositifs locaux (PLU, aides à la rénovation, zones tendues). Il faudra aussi surveiller l'impact sur les loyers : inciter l'offre ne garantit pas automatiquement des loyers bas partout.
Les propositions parlementaires ciblent des freins concrets à l'investissement locatif et cherchent à aligner incitations fiscales et besoins sociaux. Si elles sont adoptées, elles pourraient redonner de la marge aux propriétaires et favoriser la remise sur le marché de nombreux logements.
Si vous envisagez d'investir, de vous remettre à faire de la location et que vous souhaitez un avis personnalisé, je peux analyser votre situation et chiffrer l'impact de ces mesures sur votre projet. Contactez-moi pour une estimation et un conseil adapté à votre cas.
Vous vous demandez combien vaut votre bien ?
Profitez d’une estimation offerte et personnalisée,
réalisée par un expert local.
Confidentiel, sans engagement, et 100 % adaptée à votre secteur.