Le troisième trimestre 2025 marque un tournant pour l'immobilier ancien : les transactions bondissent et les prix affichent une légère reprise. Sur le papier, la statistique est nette — +16 % de transactions sur un an — mais derrière ces chiffres se cachent des réalités contrastées. En tant que conseiller immobilier indépendant, je vous propose un regard pratique et nuancé pour comprendre si cette embellie est durable ou seulement conjoncturelle.
La reprise de la demande est nette : +20 % de projets d'achat à l'échelle nationale. Concrètement, cela signifie plus d'appels, plus de visites et des compromis signés plus rapidement. La raison principale ? Les taux d'intérêt qui sont retombés autour de 3,08 % en août 2025, offrant une bouffée d'air pour la solvabilité des foyers.
J'ai vu ce phénomène sur le terrain : des primo-accédants qui osent enfin pousser la porte d'une agence et des familles qui reconsidèrent un déménagement grâce au télétravail. Paris en tête (+23 % d'intentions), l'Île-de-France suit de près, et les régions progressent aussi, mais de manière plus hétérogène.
Les appartements concentrent l'essentiel des intentions d'achat (+24 %), alors que les maisons restent en retrait (+17 %). Ce choix s'explique par la proximité des emplois, la facilité d'entretien et le profil des acheteurs — souvent plus jeunes ou primo-accédants.
Cependant, le mouvement en faveur des maisons n'est pas négligeable : la possibilité de télétravailler et la recherche d'espace font remonter l'intérêt pour la maison, notamment en périphérie et dans les petites villes.
Malgré une progression de l'offre de 10 %, le stock disponible reste trop faible pour absorber la demande. Beaucoup de propriétaires, surtout ceux qui ont acheté entre 2020 et 2022, préfèrent attendre plutôt que de revendre à un prix qu'ils jugent insuffisant. Résultat : tension sur les prix et rotation limitée du parc ancien.
Sur le terrain, cela se traduit par une concurrence accrue sur les biens bien situés et bien rénovés. Les logements nécessitant des travaux lourds restent plus longs à vendre et subissent davantage de décote.
Les chiffres cachent des territoires très différents : Paris rebondit (stock +5 %) et l'Île-de-France progresse (+12 %), tandis que les régions affichent une hausse moyenne de 9 %. Certaines métropoles comme Bordeaux, Lyon et Marseille enregistrent des hausses notables, alors que d'autres villes reculent.
Ces disparités pèsent sur les stratégies d'achat : un même budget n'ouvre pas les mêmes portes selon la zone géographique. C'est un point essentiel pour qui cherche à arbitrer entre rendement, qualité de vie et potentialité de plus-value.
Les transactions augmentent de 16 % sur l'année. Les banques ont rendu le crédit plus accessible et la capacité d'emprunt des ménages s'en est trouvée améliorée. Sur le terrain, j'observe des dossiers mieux montés et une meilleure appétence des banques pour des profils solvables, ce qui accélère la conclusion des ventes.
Les ventes de maisons progressent plus vite (+17 %) que celles d'appartements (+15 %), signe d'une diversification des choix immobiliers après une période où l'appartement dominait nettement.
Après une correction de -7 % entre 2023 et 2024, les prix repartent doucement : +1,1 % en moyenne nationale, à 3 287 €/m². Mais la réalité locale est très contrastée : Paris grimpe à 9 649 €/m² (+1,7 %), tandis que certaines villes ou départements montrent des replis.
Les appartements et les maisons n'évoluent pas de la même façon : +0,7 % pour les appartements et +1,6 % pour les maisons. Autrement dit, l'espace et le confort retrouvent de l'attractivité.
Les délais de vente se raccourcissent légèrement : 95 jours en moyenne nationale, 76 jours à Paris. La marge de négociation diminue aussi (4,51 % en moyenne), témoignant d'un marché plus tendu où le vendeur retrouve un peu de pouvoir.
Attention toutefois : les logements pauvres en performance énergétique (étiquettes F et G) voient des décotes bien plus fortes, jusqu'à 10 % en métropole et 25 % en zones rurales. L'efficacité énergétique est bel et bien un critère de valorisation essentiel.
Les secundo-accédants représentent la moitié des transactions ; les primo-accédants progressent à 33 %. Les investisseurs restent prudents (≈17 %), freinés par une fiscalité incertaine et des contraintes réglementaires.
Sur le terrain, je rencontre des primo-accédants prudents mais décidés, exigeant un bien sans travaux lourds, tandis que les investisseurs cherchent encore des signaux politiques et fiscaux plus clairs avant de revenir massivement.
Le marché devrait retrouver un peu plus de 920 000 transactions en 2025, marquant un retour proche des tendances historiques mais loin des records post-Covid. Les prix pourraient augmenter de moins de 2 % sur l'année, si les taux restent bas et si l'environnement géopolitique ne se dégrade pas.
En pratique, la consolidation de cette reprise dépendra de la confiance des ménages, de la trajectoire des taux et des décisions publiques en matière de logement dans le cadre du budget 2026. Les mesures favorables aux primo-accédants et une plus grande clarté fiscale pour les investisseurs faciliteraient une reprise plus robuste.
Oui, 2025 offre des signes encourageants : baisse des taux, reprise de la demande et augmentation des transactions. Et pourtant, la reprise reste précaire : offre limitée, disparités territoriales et incertitudes macroéconomiques pèsent fortement sur la suite. En tant que conseiller immobilier indépendant, je vous conseille de rester prudent, de privilégier les biens bien situés et performants énergétiquement, et de préparer votre dossier de financement en amont.
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