Le marché immobilier donne l'impression de jouer sur deux tempos : une forte remontée du nombre d'annonces d'un côté, des prix qui semblent presque immobiles de l'autre. En tant que conseiller immobilier indépendant sur Toulon et les environs, je remarque cette contradiction sur le terrain. Cet article explique, avec des exemples concrets et des repères chiffrés, pourquoi l'offre grimpe sans entraîner mouvement général des prix.
Au printemps 2025, le stock de biens à vendre a connu une hausse notable, environ +18 % sur un an, soit près de 176 000 logements supplémentaires sur le marché. Cette reprise s'appuie en partie sur un léger assouplissement des conditions de crédit, les taux ayant reculé en moyenne de quelques dixièmes de point.
Pourtant, la demande reste fragile : beaucoup d'acheteurs potentiels observent et comparent avant d'agir. Il est vrai que les taux actuels favorisent un regain d'intérêt des acquéreurs pour un projet immobilier, mais il est mûrement réfléchi et sans précipitation. J'ai vu des familles renoncer à une visite après une discussion sur le coût des travaux énergétiques ; d'autres attendent une offre de prêt plus confortable.
Sur la période d'avril à juin 2025, plus d'un million de biens ont été commercialisés — une hausse trimestrielle significative. Une part non négligeable de ces ventes concerne des résidences secondaires, ce qui modifie la composition globale de l'offre et la pression sur les prix des résidences principales.
Les grandes zones urbaines concentrent la majorité des mises en vente : près de la moitié de l'offre provient des 20 départements les plus peuplés. Des territoires comme la Loire-Atlantique, la Gironde ou certaines parties de la région Île-de-France affichent des augmentations supérieures à 8 % du nombre d'annonces.
Si l'offre augmente fortement, les prix nationaux ne suivent pas la même trajectoire : l'évolution moyenne depuis janvier 2025 reste proche de la stabilité (+0,4 %), avec un léger mieux au printemps (+0,9 % entre mars et juin). Cette situation s'explique par plusieurs facteurs conjugués.
Le classement DPE influence désormais fortement la valeur d'un logement. Les écarts sont visibles : on observe des différences de prix marquées entre un logement performant et un logement énergivore — plusieurs centaines d'euros par mètre carré dans bien des cas.
Concrètement, une maison mal notée peut subir une décote beaucoup plus forte qu'un appartement. J'ai accompagné récemment une vente sur La-Valette-du-Var où l'appartement d'une belle superficie et bien placé mais classé E avec des travaux voyait sa valeur diminuée de façon nette face à des appartements rénovées mieux classées et moins bien placés ; la négociation s'est ainsi transformée en arbitrage entre prix et coût des travaux.
Par ailleurs, les marges de négociation se sont élargies : il n'est pas rare aujourd'hui de voir des concessions de l'ordre de 5 à 7 % sur le prix affiché, selon l'état énergétique du bien et la pression locale.
Les tendances nationales cachent des réalités locales très différentes. Parmi les grandes villes, seules une minorité affiche une hausse sensible des prix.
Ces différences tiennent à la structure économique locale (présence d'entreprises, universités, secteurs porteurs), à l'offre de logements énergétiquement performants et aux décisions fiscales locales.
Au printemps 2025, plusieurs départements ont augmenté les droits de mutation, ce qui augmente le coût d'achat pour l'acquéreur. Pour un bien de valeur moyenne élevée, la hausse peut représenter plusieurs milliers d'euros et érode la capacité d'achat d'un foyer.
Concrètement, certaines transactions se décident selon le coût total (prix + frais), et non sur le seul prix affiché. Cette réalité explique pourquoi, localement, des acheteurs se font plus rares ou repositionnent leur recherche.
La situation de 2025 crée des opportunités : des acheteurs bien financés peuvent négocier, et des vendeurs qui réalisent des travaux énergétiques peuvent capter une prime sur le prix. En revanche, les biens mal classés ou situés dans des zones fiscalement pénalisantes peuvent rester plus longtemps sur le marché.
En tant que professionnel de terrain, je conseille systématiquement d'évaluer le coût global (prix, DPE, travaux, frais) plutôt que de se focaliser sur le seul prix au mètre carré. Un exemple simple : une rénovation thermique bien pensée peut parfois se traduire par une revalorisation supérieure au montant investi.
En résumé, l'augmentation de 18 % de l'offre en 2025 ne s'est pas traduite par une envolée des prix car plusieurs forces contraires se conjuguent : prudence des acheteurs, contraintes de financement, décotes liées au DPE et ajustements fiscaux locaux. Le marché se rééquilibre, mais il reste fortement segmenté selon les territoires et la qualité énergétique des biens.
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