Les mois récents ont offert un répit aux futurs propriétaires : prix en recul par endroits et taux de crédit légèrement redescendus. Les jeunes couples respirent un peu mieux — parfois grâce au soutien familial, parfois parce que le marché a effectivement lâché du lest.
Ces deux dernières années, la remontée des taux (de 1 % à environ 4 %) avait fortement rogné le pouvoir d’achat des emprunteurs. En pratique, la capacité d’emprunt demeure inférieure de 15 à 25 % par rapport à l’avant-crise, mais on est loin du -70 % observé au moment du quadruplement des taux.
Concrètement, une diminution des prix ou des taux permet d’emprunter davantage sans augmenter son effort mensuel. Pour des primo-accédants, c’est souvent la différence entre devoir quémander un coup de main familial ou pouvoir s’en sortir seuls.
Les niveaux d’apport varient fortement selon les villes. À Paris, le montant médian exigé pour devenir propriétaire tourne autour de 60 000 €. Lyon et Bordeaux suivent avec environ 35 000 € et 30 000 € respectivement.
À l’autre bout du spectre, des villes comme Le Havre peuvent demander des apports médians de l’ordre de 10 000 €, avec des prix au mètre carré (2 000–2 500 €/m²) nettement plus bas.
Autre indicateur utile : le taux d’apport rapporté au prix d’achat. Lorsque les taux bancaires étaient au plus bas, ce taux flirtait avec 10 %. À l’inverse, au pire de la crise, il dépassait parfois les 30 %.
Aujourd’hui, on observe des taux d’apport médians inférieurs à 20 % à Paris, et même sous les 10 % à Nîmes, Reims ou Le Havre. Attention toutefois : le taux médian masque la dispersion. Le taux d’apport moyen, plus influencé par de grosses opérations et par Paris, se situe plutôt entre 14 % et 30 %.
La reprise des crédits est réelle, mon courtier me l'a bien confirmé ce printemps / été, il croulait sous les dossiers — on compte environ deux fois plus de prêts accordés en 18 mois selon la Banque de France — mais elle reste encadrée par des règles prudentes. Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) impose des contraintes que les banques appliquent strictement.
Résultat : les investisseurs sont largement absents du marché et les établissements restent prudents, notamment face à l’incertitude politique et à la trajectoire de la dette publique. En clair, la fenêtre d’opportunité existe, mais elle peut se refermer rapidement si les conditions macroéconomiques se dégradent.
Toulon illustre bien ces dynamiques locales. En 2024, l’apport médian y était de 20 000 € pour un prix médian du logement autour de 179 206 €, soit un taux d’apport proche de 11,2 %.
En 2025, malgré une légère hausse du prix médian à 183 530 €, l’apport médian est resté stable à 20 000 €, faisant baisser le taux d’apport à environ 10,9 %. C’est un signe que, localement, le marché a su absorber l’évolution des prix sans renchérir l’exigence d’épargne initiale.
Si vous visez l’achat, gardez plusieurs choses en tête : la banque regarde d’abord votre épargne résiduelle après l’acquisition — ce fameux « matelas » — et pas seulement l’apport initial.
De plus, les pratiques diffèrent selon les régions et les profils : un dossier avec un apport confortable, des revenus stables et peu d’endettement sera regardé plus favorablement qu’un dossier borderline, même dans une ville plus abordable.
La décrue des prix et la stabilisation des taux ont soulagé de nombreux candidats à l’achat, mais la situation reste contrastée selon les villes et les profils. Le crédit s’améliore, certes, mais il n’est pas encore totalement libre et les banques restent prudentes.
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