En 2025, emprunter pour acheter un logement reste à la portée de beaucoup — mais pas dans les mêmes conditions pour tous. Revenus, statut professionnel, lieu de résidence : autant de facteurs qui modulent fortement le montant que vous pourrez emprunter. Je vous propose un guide simple et concret pour comprendre comment les banques calculent votre capacité d’emprunt et quelles actions peuvent faire la différence.
La règle de base est connue : les établissements financiers retiennent généralement un taux d’endettement maximal autour de 35 % des revenus nets mensuels, assurance comprise. Concrètement, cela signifie que si vous gagnez 3 000 € nets, vos mensualités totales ne devront pas dépasser environ 1 050 €.
Mais au-delà de ce chiffre, les banques jugent le « profil emprunteur » : stabilité de l’emploi, type de contrat, âge, historique de crédit, et parfois même profession. Ces éléments influencent la perception du risque et les conditions proposées (taux, assurance, conditions de remboursement).
Le statut (employé, cadre, fonctionnaire) est utilisé comme un indicateur de stabilité et d’évolution de revenus. Un cadre, par exemple, est souvent considéré comme ayant une trajectoire salariale ascendante et donc un meilleur profil pour un prêt à long terme.
Résultat pratique : deux personnes avec des revenus proches peuvent obtenir des offres très différentes. On observe parfois des écarts de plusieurs centaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt entre un employé et un cadre, quand on projette la mensualité sur 20 ou 25 ans.
Pour illustrer, prenons un calcul simple : avec 3 000 € nets mensuels et un taux d’endettement à 35 %, la mensualité maximale est 1 050 €. Sur 20 ans, à taux constant et hors assurance, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 220 000 €. Si vous prolongez la durée à 25 ans, cette capacité augmente mais le coût total du crédit aussi.
Autre illustration : dans certaines villes de province, la même différence de revenus permet d’accéder à un appartement bien plus grand ou mieux situé. À Nancy, par exemple, la différence de budget entre profils peut représenter plusieurs dizaines de mètres carrés supplémentaires pour un cadre par rapport à un employé.
Chaque euro de salaire supplémentaire a un effet « multiplicateur » sur ce que l’on peut emprunter. Ce n’est pas linéaire : sur la durée d’un crédit, un écart de quelques centaines d’euros par mois se traduit par des dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt en plus.
C’est pour cela que les écarts de pouvoir d’achat immobilier peuvent être disproportionnés par rapport aux différences de rémunération mensuelle.
Le « reste à vivre » — c’est-à-dire ce qui vous reste après paiement des charges courantes et des mensualités — est un autre critère important. Un même salaire n’assure pas le même niveau de vie à Paris, Lyon ou dans une petite ville de province.
Les banques tiennent compte du coût de la vie local et, parfois, adaptent leurs critères selon la zone géographique, ce qui joue sur l’accord ou non d’un prêt.
Un courtier peut faire la différence : il met en concurrence les offres, optimise la structure du dossier et négocie l’assurance emprunteur. J’interviens souvent avec mon courtier auprès de clients qui, initialement, pensaient ne pas pouvoir emprunter — et qui, grâce à un apport mieux présenté ou à une renégociation d’assurances, obtiennent finalement un accord.
Parmi les leviers concrets : augmenter l’apport personnel (20 % rassure les banques), solder les crédits conso, stabiliser les revenus sur plusieurs années, allonger la durée du prêt, ou encore co-emprunter avec un partenaire.
Comment calculer précisément ma capacité d’emprunt ?
Calculez 35 % de vos revenus nets mensuels pour obtenir la mensualité maximale théorique. Ensuite, utilisez un simulateur en ligne (ou demandez-moi) pour intégrer taux, durée et assurance et obtenir un montant empruntable.
Peut-on augmenter sa capacité sans augmenter le salaire ?
Oui : renforcer l’apport, rallonger la durée du prêt, solder des crédits, optimiser l’assurance ou ajouter un co-emprunteur sont des solutions fréquemment utilisées.
Les banques privilégient-elles certaines professions ?
Certaines professions (cadres, fonctionnaires) peuvent bénéficier d’un traitement plus favorable en raison d’une stabilité perçue des revenus, mais chaque dossier est unique et dépend aussi de l’historique financier et des garanties apportées.
En pratique, la capacité d’emprunt repose sur des règles simples (taux d’endettement, reste à vivre), mais leur application produit des résultats très différents selon le statut, l’âge et la localisation. L’important est de connaître les leviers qui jouent en votre faveur et de préparer un dossier solide.
Si vous souhaitez une estimation personnalisée ou optimiser votre profil avant de solliciter une banque, je peux vous accompagner pas à pas et vous mettre en relation avec mon courtier. Ensemble, nous analyserons vos chiffres et définirons la stratégie la plus adaptée à votre projet.
Il pourrait aussi aider vos proches ou collègues.
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