Taux d’usure et coût du crédit : point sur la situation en juillet 2025

Les mois passent et le paysage du crédit immobilier évolue doucement, parfois de façon surprenante. En ce début d'été 2025, certains acheteurs retrouvent un peu d'air : les seuils réglementaires ont bougé et cela se ressent dans les propositions bancaires. Si vous suivez un projet d'achat, prenez cinq minutes : les détails qui suivent peuvent influencer vos décisions.

Contexte et évolution récente

Depuis le 1er juillet 2025, le taux d'usure appliqué aux prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus est fixé à 5,08 %. C'est une baisse par rapport au seuil de 5,31 % observé au trimestre précédent, signe que le niveau général des taux se réduit progressivement depuis le début de l'année.

Cette décrue n'est pas anodine : elle offre aux banques une marge de manœuvre supplémentaire et peut débloquer des dossiers d'emprunt qui stagnaient. Et pourtant, la prudence reste de mise — tout dépendra de l'offre concrète que vous pourrez négocier.

Pourquoi le taux d'usure change plus souvent qu'avant

Traditionnellement, la Banque de France publiait ce seuil chaque trimestre. Mais face à des variations rapides des taux d'intérêt, elle a choisi, depuis février 2023, la possibilité d'ajuster ce taux chaque mois si nécessaire. Cette fréquence mensuelle, initialement temporaire, a été prolongée pour mieux coller aux mouvements du marché.

Concrètement, une révision mensuelle permet d'éviter des sauts brusques et d'adapter le plafond du TAEG aux conditions réelles — un filet de protection plus fin pour les emprunteurs, mais la Banque de France peut également décider de ne le modifier que trimestriellement.

Définition et portée du taux d'usure

Le taux d'usure correspond au TAEG maximal que les prêteurs sont autorisés à appliquer. Il englobe donc non seulement le taux d'intérêt, mais aussi les frais annexes inclus dans le TAEG. Son rôle est clair : empêcher la mise sur le marché de crédits aux coûts excessifs.

Ce seuil s'applique à une grande diversité d'emprunteurs — particuliers, associations et même entreprises — et varie selon la nature, le montant et la durée du prêt.

Comment le TAEG est composé

Le TAEG rassemble plusieurs éléments : le taux nominal, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage, ainsi que le coût de l'assurance emprunteur lorsque celle-ci est intégrée au calcul. C'est ce pourcentage global qui sert de base au seuil d'usure.

Taux d'usure en vigueur au 1er juillet 2025

Voici les repères publiés pour les crédits immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 € :

• Prêts à taux fixe < 10 ans : taux effectif moyen 3,24 % → taux d'usure 4,32 %
• Prêts à taux fixe 10–20 ans : taux effectif moyen 3,77 % → taux d'usure 5,03 %
• Prêts à taux fixe ≥ 20 ans : taux effectif moyen 3,81 % → taux d'usure 5,08 %
• Prêts à taux variable : taux effectif moyen 4,03 % → taux d'usure 5,37 %
• Prêts-relais : taux effectif moyen 4,73 % → taux d'usure 6,31 %
• Crédit à la consommation (6 000 à 75 000 €) : taux d'usure 8,69 %

Illustrations pratiques

Pour rendre cela tangible, imaginez un emprunt de 200 000 € sur 20 ans. La baisse du seuil d'usure — et la traduction possible en taux proposé par la banque — peut se traduire par une économie de l'ordre de quelques dizaines d'euros par mois. Par exemple, si la mensualité passe d'environ 1 355 € à 1 328 €, cela représente près de 27 € de moins chaque mois, soit plus de 600 € par an.

Autre illustration fréquente : l'assurance emprunteur. Beaucoup d'emprunteurs acceptent l'offre groupe de leur banque par commodité. Pourtant, en comparant les contrats, il n'est pas rare de trouver des garanties équivalentes pour des primes inférieures — parfois une économie de 20 à 40 % sur la prime mensuelle. Si votre assurance actuelle coûte 100 €/mois, une offre à 70 €/mois engendre 30 € d'économies mensuelles nettes.

Conséquences pour vendeurs et acquéreurs

Pour un acquéreur, des seuils d'usure moins contraignants peuvent faciliter l'obtention d'un prêt et accélérer le passage à l'acte. Pour un vendeur, un environnement où les emprunteurs retrouvent du pouvoir d'achat peut signifier un marché un peu plus fluide.

Cependant, la réalité locale compte : solvabilité, apport, profil professionnel et qualité du dossier restent essentiels. Les chiffres nationaux aident à comprendre le contexte, mais la décision finale dépend des conditions individuelles.

Conseils pratiques

1. Comparez systématiquement les offres d'assurance emprunteur : quelques dizaines d'euros peuvent se transformer en centaines d'euros sur la durée.
2. Faites appel à un courtier si vous hésitez : il peut tester plusieurs banques et négocier des marges parfois invisibles pour un particulier.
3. Surveillez le baromètre des taux et les publications de l'Observatoire Crédit Logement pour suivre l'évolution du marché.

Conclusion

La baisse du taux d'usure à 5,08 % pour les prêts de 20 ans et plus ouvre une fenêtre d'opportunité pour certains projets immobiliers. Mais chaque dossier reste unique : un rendez-vous avec un conseiller, ou au minimum une simulation chiffrée, permet de vérifier si ces mouvements se traduisent réellement en économies nettes pour vous.

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