Le règlement de copropriété est souvent lu à la va-vite, rangé dans un dossier, puis oublié. Et pourtant, il décide de presque tout : qui paie quoi, ce qui est autorisé dans les parties privatives et communes, et comment résoudre les conflits. Dans cet article, j’explique de façon claire et pratique les principaux pièges à éviter et les actions concrètes à mener pour protéger votre immeuble.
Sur le papier, il ressemble à un long document juridique — parfois aride. En réalité, c’est la « loi » interne de la copropriété. Il fixe la destination des lieux, la répartition des charges et les règles de jouissance. En tant que propriétaire, vous n’êtes pas libre de négocier individuellement ses clauses : vous y adhérez automatiquement lors de l’achat.
L’état descriptif de division répartit les lots et leurs tantièmes ; le règlement définit les usages et la vie collective. En cas de contradiction, le règlement prévaut. Cela paraît technique, mais cette différence peut rapporter — ou coûter — des milliers d’euros si elle est mal comprise.
Le règlement s’appuie principalement sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret de 1967. Il fonctionne comme un contrat d’adhésion : l’acquéreur prend le lot et accepte le règlement tel qu’il est. C’est pourquoi lire le règlement avant d’acheter est primordial — j’ai vu des acquéreurs surpris par des limitations d’usage qu’ils n’avaient pas anticipées.
Pour qu’un règlement soit opposable aux nouveaux propriétaires, il doit être publié au service de la publicité foncière. Sans cette formalité, certaines décisions ou répartitions restent inappliquées face aux tiers.
Il existe trois mécanismes distincts, chacun avec son formalisme :
Dans une copropriété que j’ai visitée, une clé de répartition pour la chaufferie, votée il y a 25 ans, n’avait jamais été publiée. Résultat : les nouveaux acquéreurs ne la connaissaient pas et le syndic était empêtré pour la faire appliquer. Ce type de situation illustre la nécessité d’une revue régulière et d’une publication rigoureuse.
La rédaction ne doit pas être une formalité administrative. Une visite sur site est indispensable pour identifier les parties communes générales et spéciales, repérer les installations particulières (chaufferie, parkings, locaux vélos) et formaliser des clés de répartition adaptées.
Les modèles standards sont pratiques, mais dangereux s’ils ne sont pas adaptés. J’entends souvent : « On a repris un vieux modèle, cela ira. » Très souvent, ça n’ira pas — des erreurs d’affectation ou des imprécisions apparaissent rapidement et coûtent cher à corriger.
La répartition des charges est une des sources majeures de litiges. Les charges générales concernent l’entretien courant ; les charges spéciales sont imputées à certains lots en raison d’un service ou d’une jouissance particulière.
Depuis le 1er janvier 2025, la loi a facilité l’interdiction des locations saisonnières : la double majorité de l’article 26 suffit désormais pour voter une interdiction. Ce changement donne plus d’outils aux copropriétaires face aux nuisances.
Peut-on modifier un règlement sans unanimité ? Cela dépend : pour une simple adaptation législative, la majorité simple peut suffire ; pour une modification structurelle touchant la jouissance, la double majorité est nécessaire ; la création de nouvelles charges spéciales demande l’unanimité.
Comment obtenir la dernière version du règlement ? Le syndic doit la mettre à disposition sur l’intranet de la copropriété. En cas d’absence, demandez-la par écrit et, si besoin, consultez la fiche hypothécaire pour les modificatifs.
Puis-je interdire Airbnb dans ma copropriété ? Oui : depuis 2025, une décision prise à la double majorité peut interdire les locations saisonnières. De plus, certaines clauses anciennes peuvent déjà limiter ces activités.
Que faire en cas d’erreur du notaire ? Si l’acte contient une erreur matérielle, le notaire doit la corriger et prendre en charge les frais de republication lorsqu’il s’agit d’une faute de sa part.
Le règlement de copropriété n’est pas un simple document à archiver : c’est un outil vivant qui nécessite des mises à jour, une rédaction attentive et une publication rigoureuse. En tant que conseiller immobilier, je remets systématiquement aux acquéreurs le règlement de copropriété et ses modificatifs dès la signature de l'offre. Je n'attends pas qu'ils soient annexés au compromis pour qu'ils en prennent connaissance. Je conseille systématiquement une lecture approfondie avant la signature de l'avant-contrat et réponds aux questions de mes acquéreurs.
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